2015年1月28日问题：住房公积金之贷款

案例:
小林曾经申请过一笔住房公积金建造、翻建、大修贷款，用于修缮住房。小林现已与女友领取了结婚证，考虑另买一套婚房，小俩口公积金缴存都正常，能否享受公积金贷款的新政策？  

案例分析:
要根据不同的情况来判断。如果小林申请公积金“建、翻、修”贷款用于修缮的那套房子是小林自己买的，那么小林就不能再享受公积金贷款的新政策了；如果那套房子小林虽有产权，却不是其本人购买的，那么小林夫妇是可以享受公积金贷款新政策的，如果在办理过程中遇到什么问题，可以向公积金中心或担保公司寻求解决。  

二套房的概念是什么?
“二套房”是第二套普通自住房的简称，是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定的，借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。
商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。
二套房的认定标准是什么?如何确定二套房?根据《 关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》的规定，下列情形属于二套房：
1、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;
2、借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;
3、贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
实践中，下述七种情况会被认定为二套房：
1、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房;2、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房;3、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房;
4、个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房;5、首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款;6、婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起;7、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房。

二、二套房的贷款政策有哪些?
　　构成二套房的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。具体来说，二套房的贷款政策是：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
　　以上就是对“二套房的认定标准是什么”“二套房的贷款政策有哪些”所做的详细解答。由于目前的房价不断上涨，国家在不断出台各项政策抑制购房需求，导致二套房在贷款方面的难度增加。如果您想贷款买房，则应当事先看看是不是属于二套房的情形。

本案主要涉及了有关住房公积金的问题，通过本案我学会了有关住房公积金的以下内容：如果申请住房公积金修缮的住房是自己购买的，则不能再享受公积金贷款的新政策，如果只拥有产权，但不是本人购买，则可以继续享受公积金贷款的新政策。

如果房本户主是小林女友的名字，则可以以小林女友的名义申请住房公积金贷款。

      住房基金是指按国家政策法规和财务制度规定，由国家财政和单位共同筹集，用于单位住房制度改革和住房建设的专项基金。 住房基金是企业按照规定的来源取得、具有特定用途、专项用于职工住房方面的资金。住房基金是国家为了保证和促进住房制度改革的顺利进行，实现住房商品化，加快住房建设而要求企业设立的一种基金。 住房基金的偿付时间一般都在1年以上，在未结清前则成为企业的一种长期负债。企业住房周转基金的来源主要包括：住房折旧、公益金中用于住房方面的资金、借入的住房资金和住房周转金。

我认为只要第一次购房使用的公积金贷款还清，无论你房子是否过户卖掉，都可以第二次使用住房公积金贷款，但第二次使用公积金贷款金额要比第一次用的时候少10万，而且第二次购房贷款的首付必须不少于总房价的四成（第一次首付最少可以二成）。

案例中小林夫妇能否享受公积金贷款新政策取决于小林之前申请的公积金用于修缮的住房是否为其自己购买的，如果是，那么不可再享受，如果不是，仅仅为拥有产权，则小林是可以享受新政策的。

       首先要看小林所用公积金修缮的房子户名是否是自己的，是他本人购买的，如果是就不能享受。此套房子小林只有产权没有购买就可以享受公积金贷款的新政策

　注点1：公积金异地互认、转移

　　原政策：职工只能在就业地贷款买房(部分城市公积金贷款可用于周边城市买房)。

　　新政策：各省、自治区、直辖市实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务。即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，就可以向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。

　　关注点2：公积金贷款条件

　　原政策：职工必须在就业地连续足额缴存一年(含)以上的公积金，才能具有申请公积金贷款的资格。

　　新政策：职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上即可申请住房公积金个人住房贷款。意味着公积金贷款买房的条件门槛降低，让更多人可以申请公积金贷款来买房。

　　关注点3：提高公积金贷款额度

　　原政策：大同住房公积金最高贷款额度为30万元。

　　新政策：住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的城市，可适当提高首套自住住房贷款额度。目前我市仍未确定是否调整贷款额度，还需探索研究。

　　关注点4：取消多项公积金贷款业务费用

　　原政策：公积金贷款相关收费主要集中在评估费和担保服务费。据了解，这些中间费用一般占公积金贷款总额的3‰至4‰，最高可达8‰。

　　新政策：申请公积金贷款过程中的多项收费项目被直接取消。也就是说以后申请公积金贷款过程中无须再支出办理贷款保险、公证、评估等多项费用。



本案例中，小林不能在享受。至少在本年度6个月内不再享受；可以考虑配偶住房公积金提取贷款！当然这个涉及婚姻财产问题了file:///C:\DOCUME~1\ADMINI~1\LOCALS~1\Temp\LY6DR3ISJE0)6K)L)]~VIZK.gif，建议小林再做个贷款公证；因为假如自己要承担大笔买房，容易混淆产权界限。

如果小林修缮的房子是本身购买的，根据相关政策，小林不能再享受公积金贷款新政策；如果不是小林自己购买的，则不受二套房的相关政策限制，可以享受公积金贷款新政策。